2021年樓市震蕩:房企年度業績壓力大 二手房成交創7年來新低

2021-12-30 06:12:40

2021年的樓市上下半場分化明顯,上半年市場熱情高漲,但隨著各地加大調控力度,疊加全面去杠桿的“三條紅線”“供地兩集中”“房貸集中度管理”等全面落地實施,更重要的是信貸收緊以后,房企資金獲取受限,市場急速向下,銷售、土地、投資紛紛遇冷。

近日,多家機構數據顯示,2021年,包括二手房成交規模、新房成交增速、土地市場成交、房地產開發投資增速等在內的各項數據均創新低,對于房企而言,百強房企銷售規模大概率將持平甚至略有回落,步入無增長時代。

2021年的市場起伏有其特殊性,本質上在于資金端的全方位收緊,降杠桿速度過快,各方預期走低產生疊加和共振效應,導致市場出現了一波“負循環”。

四季度末,政策定調良性循環,監管層頻頻糾偏釋放暖意,一線城市二手房終于在12月出現筑底現象。

但真正的市場底是否已經到來,2022年的樓市又將走出什么樣的曲線,房企運營如何轉向,尚需觀察。

房企業績遠不及歷史同期

克而瑞研究中心數據顯示,截至11月末,近三成百強房企累計業績同比負增長,規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期,1-11月規模房企平均目標完成率僅80.4%,明顯低于近三年90%以上的平均水平。

全年來看,房企銷售業績“先揚后抑”。一季度,市場購房情緒延續了去年末以來的熱度,企業銷售規模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業銷售增速持續放緩,特別是下半年市場明顯降溫,行業百強房企單月業績增速自7月由正轉負以來,延續下跌趨勢且降幅不斷擴大。

但這還是在2020年疫情影響下房企已對業績增長保持了謹慎預期的前提下??硕鹬赋?,2021年下半年市場急速降溫,即便年內整體業績目標設定不夸張,多數企業年度業績目標完成壓力仍然較大。

房企銷售業績的走低受多方面因素影響?!百Y金肯定是最要緊的一個限制?!币患乙幠P蜕鲜蟹科蟾吖芟?1世紀經濟報道記者描摹了一個循環效應:“三條紅線”實施以來,房企或主動或被動開始降杠桿,但金融機構對政策的理解相對嚴格,加上個別房企的信用風險加重了金融機構對房企的避險情緒,房企的融資受到嚴重限制。

在21世紀經濟報道記者此前的調研中,多家房企曾透露即便身處“綠檔”,金融機構的合作意向也不強,對于高周轉和資金密集型的房企來說,“找錢難”意味著不得不降速。

融資受阻之下,房企的資金來源更多依賴銷售回款。但房貸集中度管理的瞬時收緊,使得個人按揭貸款利率提高、放款速度空前拉長。在21世紀經濟報道記者此前的調研中,部分城市放款時間高達半年以上。

“融資難、回款慢,影響了房企的現金流,以收定投的模式也決定了支出縮減、投資下行,又進一步影響了未來的收益?!鄙鲜龇科笕耸勘硎?。

9月以來,監管層開始釋放一系列針對信貸的“糾偏”措施,要求金融機構“準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度”。此后房企開發貸和居民個人房貸均有所放松,但傳導至房企的運營上,還需要一定的時間。

二手房成交創7年新低

貝殼研究院數據顯示,今年二手房交易規模出現近5年來的首次同比下降,預計二手房成交面積將創7年新低,出現2015年以來的最低值。

據該機構測算,2021年全國二手房成交金額約7萬億元,同比下降約6%;二手房成交套數約393萬套,同比下降約9%,成交面積約3.6億平方米,同比下降9%。

新房和土地市場也全面降溫。新房銷售規模同比增速收窄至2015年以來最低。貝殼研究院依據國家統計局數據測算,預計2021年全國新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米,同比增長1.5%,較2020年增速收窄1.6個百分點;全國新建商品住宅銷售金額約16.4萬億,同比增長約5.9%,較2020年增速收窄5個百分點。銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。

房地產開發投資增速降至歷史低位。國家統計局數據顯示,2021年1-11月全國新建商品住宅開發投資完成額為10.36萬億元,同比增長8.1%,是2017年以來同期最低增速(排除受疫情影響的2020年)。

土地成交規模自2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月,全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元,同比下滑11.15%;累計成交規劃建筑面積為13.43萬億平米,同比下滑30.12%。拿地金額和面積均為2019年以來首次同比大幅下降。

其中三季度全國351城的住宅用地成交金額為1.08萬億元,同比下滑37.01%,成交規劃建筑面積為3.09萬億平米,同比下滑47.55%,是2019年以來季度最低值。

年內市場出現“過山車式”的下降,與房企的銷售表現屬于同一個鏈條上的不同側面。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,二手房在信貸方面的成本增加和時間拉長,導致改善置換鏈條受阻,整體市場環環相扣,新房市場和房企都受到負面影響。

貝殼研究院將這種現象歸結為“鏈式降溫”,尤其大城市房價較高,新房購買需要依賴賣掉二手房歸集資金,二手市場不好,新房的購買能力及購買意愿也受到抑制;二手房流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻,交易阻滯使房企回款加速惡化,到期負債無法接續滾動,繼而放大了房企的流動性問題。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,與歷史周期不同,本輪房地產去杠桿是全方位的,對銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施,多項政策疊加實施,讓市場出現信用危機。

預計2022年前低后高

信貸的回暖已經體現在數據上。貝殼研究院監測數據顯示,12月全國103個重點城市房貸環境保持改善,房貸利率連續3個月環比下降,放款周期縮短到2個月以內,利率下調空間和放款周期縮短時間均較上月擴大。

根據央行數據,11月末,個人住房貸款余額38.1萬億元,當月增加4013億元,較10月份多增532億元。

房企融資規模亦有回升,多家房企多筆到期境內外債券成功獲得展期,同時房企股權、資產等交易活躍,房企短期流動性有所修復。

許小樂認為,在“良性循環”的指引下,信貸環境的持續改善將對年底的市場成交帶來利好,帶動市場底部修復。

貝殼研究院預計,2022年市場成交量將在一季度完成筑底,二季度實現成交價格止跌,從全年時間序列上看,呈現出前低后高的走勢。隨著政策的調整、糾偏,以及新一年信貸額度的“重置”,市場有望經歷修復階段重回穩定狀態,進而向“良性循環”過渡。

具體到房企未來運營表現上,克而瑞指出,長期來看,未來房企經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變,更好地平衡財務杠桿,以增強企業自身的抗風險能力。整體戰略以謹慎經營、防范風險為主,同時,在目前的行業盤整期,企業更應該回歸產品、持續關注產品升級迭代,加強產品力打造、提高產品適銷性。

行業集中度方面,中信證券研究部分析師陳聰和張全國在一份研報中指出,與之前歷史周期中行業集中度不斷提升不同,預計本輪變化將促使行業集中度由此開始下降。

(文章來源:21世紀經濟報道)

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