房產中介這一年:轉行送外賣、跑代駕 銷冠半年只賣一套房

2022-01-02 13:03:28

「編者按」:2021年已經過去,這一年房地產行業迎來前所未有的大變局,近600次調控政策落地后,行業一改過去蒙眼狂奔的發展狀態,逐漸向平穩、健康的方向轉型。

在此過程中,許多地產人的命運發生改變,有人在大浪淘沙中揮手告別;有人初心不變選擇堅守。

針對行業變化,時代周報推出《地產人這一年》專題,記錄大時代下地產人們的不同命運。

“寧要大城一張床,不要小城一套房?!边@個段子折射出城市青年留在一線城市的決心,也是一線城市房價高漲的真實寫照。

長期以來,一線城市房價居高不下。步入2021年,針對一線城市的樓市政策持續出臺,從供需兩側發力降低購房成本。

這一年,一線城市樓市調控創下諸多先例。

北京“多校劃片”政策結束了入學與房源強相關時代,從源頭上遏制學區房炒作;上?!叭齼r就低”政策成為銀行降低杠桿率利器,二手房核驗價機制打擊“陰陽合同”;廣州多區收緊人才落戶政策,防止投機人士以人才之名行購房之實;深圳二手房參考價格機制成為二手房管控樣本,多個城市相繼跟進。全國首個“單邊代理”機制在深圳落地,房產交易日益透明化,吃差價模式退出歷史。

調控逐漸深化,一線城市供應大增,房價從高位回落。房地產交易行業也從無序走向有序,市場進入規范化發展階段。

克而瑞研究中心數據顯示,2021年前11月,一線城市整體新增供應面積3177萬平方米,同比上升6%,是各能級中唯一錄得增長的梯隊。11月末,一線城市房價增速為4.8%,較高點已有顯著回落。

置身于調控大潮中,房產中介在市場沉浮中起起落落。

有人見證學區房泡沫褪去,虛假炒作得到懲戒;有人在市場轉冷后多月未開單,但仍選擇堅守等待機會;有人在大浪淘沙中苦練內功,獲得更多發展機會……他們在一線城市的賣房故事,成為觀察樓市變化的典型樣本。

潛規則被打擊

2021年,一些曾經擾亂行業秩序的潛規則,在一輪輪密集調控中黯然退場。

發布虛假房源吸引客戶線下收割、散布房價暴漲謠言制造恐慌、利用信息差吃差價……這些在北京房產市場屢試不爽的違規行為,在2021年得到全方位打擊。

7月, 北京兩名房產經紀人在社交平臺發布學區房價格異動信息,以此“逼單”。此后,這兩名經紀人因涉嫌尋釁滋事被刑拘。2021年,北京市住建房管部門對房地產經紀機構、住房租賃企業立案處罰457起,罰款575.5萬元。

北京萬柳片區的房產經紀人蔣美對規則變化深有感受。蔣美告訴時代周報記者,她所在的房產中介機構對經紀人進行強管控,不能發布房價漲跌字眼,跟業主溝通時也不能用以往的話術,朋友圈只能轉發文章不能做解讀。

多方努力下,北京學區房市場泡沫逐漸褪去,進入健康發展階段。

12月28日,蔣美坐在電腦前為業主下調報價,拿起手機撥下意向購房者號碼?!安豢紤]了”“明年再看”……幾乎所有客戶都釋放出觀望信號,蔣美已習慣被拒絕。當前市場行情與2021年年初排隊搶房、業主返價形成鮮明反差。

萬柳因匯集國內頂尖的學校資源而成為北京家長的“朝圣地”。蜂鳥家園小區是萬柳“頂流”,此前因對口中國最好的小學之一中關村第三小學而備受熱捧。就讀蜂鳥家園小區,意味著在海淀頂尖教育資源爭奪中占得優勢。

蔣美回憶,2021年春節后,蜂鳥家園小區掛牌單價直線飆升,均價從14萬元/米2漲至19萬元/米2。部分業主信心高漲,將房源單價掛牌至20萬元/米2。

“那時買房是要搶的,購房者買房要先報備購房意向,幾個意向客戶集中看房。業主動不動就漲價,以10萬元為梯度漲,可能多睡一個晚上就要多交幾十萬元?!笔Y美告訴時代周報記者,蜂鳥家園小區買家實力強勁,全款買房者不在少數。

學區房擊鼓傳花的游戲,在多校劃片政策中戛然而止。2021年下半年,海淀執行多校劃片政策。這意味著買房與入學不再劃等號,學區房價值大幅縮水。

蔣美表示,從多校劃片執行后,蜂鳥家園小區的看房量和咨詢量與日俱減??蛻艨硟r以20萬元為梯度,逐層往下砍,有人砍了200多萬元后成交。

最近一個月,她所在的中介公司只成交了一套蜂鳥家園小區的房源。年底將至,業主價格再次松動,有業主在一周內下調兩次報價,總價下調40萬元仍無人問津。

市場調整陣痛難免

持續升級的上海二手房新政,對市場亂象不斷打擊與整治。

2021年年初,張曉拿下上海某鏈家門店銷冠。她回憶,2020年學區房行情火熱,一個月能成交10套;2021年年初行情持續,成交、帶看數都十分可觀。2021年1月,上海張江集團學校傳出“私轉公”消息,其對口的學區房單價漲到16萬/米2,高于浦東陸家嘴核心區大部分房源價格。

以7月二手房核驗為分界線,上海二手房市場經歷了冰與火的變換。新政出臺后,購房者焦慮減輕,不再盲目入市。

“每年行情都是波動的,自己心里也有預期。隨著開單數量減少,門店里不少經紀人迫于經濟壓力主動離職。而我最終也選擇辭職單干,這樣起碼心理壓力會小一些?!睆垥员硎?。

2021年是樓市杠桿的分水嶺,過去高杠桿、快進快出、低買高賣推高房價泡沫,多地出臺降杠桿政策后,市場逐漸回歸理性。

上海房產經理人王建國認為,8月出臺“三價就低”政策,釋放出強烈的去杠桿信號。王建國解釋,所謂“三價就低”政策,即參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價,選擇相對最低的價格來審批貸款額度。買家不能再用陰陽合同騙取高額貸款,銀行資料審核從嚴。

政策增加了首付支付成本,將短期投機行為攔在門外。8月上海二手房成交量出現大幅萎縮,同比下降40%,創下2021年最大跌幅;成交均價亦同比下降5%。

王建國認為,市場短期調整時難免有陣痛,但當調整結束后,真正有購房需求的剛需買家仍會選擇入市。

“這個行業只要有業績,好的經紀人收入可以一直很好,但差的也很差,甚至即使轉行了也會不適應,畢竟這個職業靈活和自由?!蓖踅▏硎?,近期房貸放松,市場有回暖跡象。一時的困難就像冬天,忍一忍,總會過去。

銷冠轉攻新房市場

供職于中國最大的房地產中介公司、從業超過5年,房產經紀人梁麗用“跌宕起伏”來概括自己的2021年。

2021年年初,梁麗依然保持著所在門店的銷冠紀錄?!扒?個月,我一共成交了5套房?!绷蝴惒⑽赐嘎妒鄢龅姆吭纯們r及傭金,但其門店所處的天河區,是廣州房屋均價最高的區域。

2021年前3月,也是廣州二手市場的黃金時期。據廣州中原研究發展部數據,1月二手住宅成交量為15724宗,為三年內高位水平;2月為10132宗,為歷史上第二次春節月成交破萬的年份;3月為15013宗,環比上漲48.17%。

二手房交易持續上揚,最終引來“密集調控”。4月,廣州接連出臺3個政策,果斷采取措施穩控市場。

在梁麗看來,下半年才是廣州二手樓市真正的轉折點。數據顯示,廣州6月二手住宅成交量進一步跌至7794宗。7月—8月,廣州二手住宅成交量始終在9000宗以下。

梁麗告訴時代周報記者,7月以來,市場需求減少疊加成交周期明顯拉長,業主對后市信心有所減弱,部分業主開始調整報價。在此背景下,房產中介拓寬交易市場,將精力集中于新房領域。

“從6月到12月,我只成交了1套房?!绷蝴惛嬖V時代周報記者,除有客戶約看二手房需要陪著,自己大部分精力都放在了一手樓盤的銷售上面?!艾F在開發商為促回款,都盡可能使用渠道分銷,給的傭金點數也很可觀。這個月我們門店賣了十幾套新房,二手才賣兩三套?!?/p>

二手房市場持續疲弱,新房市場卻從10月開始呈現升溫趨勢。10月廣州新房網簽7161宗,環比上漲3%;11月廣州新房網簽8761宗,環比上漲22%。

“主要是新房價格受限價政策影響,近期下調很多,不少剛需客剛好趁這個機會上車?!绷蝴惛嬖V時代周報記者,近期降息降準政策也在一定程度上利好新房市場,后者在貸款等方面有一定優勢。因此,凡是遇到意向客戶,梁麗都會主動向對方推薦新房。

轉行開滴滴、送外賣、跑代駕

2021年2月8日,深圳二手房參考價格落地。此后,西安、成都、東莞等城市相繼跟進,二手房市場進入“參考價”時代。

新政出臺即將滿一年,深圳二手房市場發生巨大變化,身處其中的房產經紀人感受最為明顯。

小型房產中介機構負責人梁煜告訴時代周報記者,2019年此時,深圳二手房市場提前迎來“小陽春”。有房產中介看房檔期排到大年三十,有新房收回折扣臨時加價。但參考價格機制落地后,二手房市場急速降溫。

深圳住建局數據顯示,12月1日-29日,深圳二手住宅成交套數為1875套,創10年新低。2020年12月,深圳共網簽4861套一手住宅,創2016年3月以來的新高,同比上升44.0%;二手住宅成交量接近萬套,為2016年4月以來的最高值,共備案9959套。

梁煜透露,過去深圳房地產成交量高,導致行業出現人員過剩問題。由于房產中介學歷普遍較低,資源也都集中在房產領域,走出去選擇出路較少。年輕中介還可以跨行從零開始,入行3-5年的中介處境最為尷尬,深圳不少同行轉行送外賣、開滴滴、跑代駕。

12月31日,深圳市房地產中介協會發展研究部部長華洪對時代周報記者表示,目前成交行情持續低于行業榮枯線,難以支撐起此前從業人員的規模量級。長期看,大浪淘沙開始集中顯現。深圳房地產依然是市場化程度最高的市場,市場競爭加劇將進一步淘汰粗放式的發展模式。

在推動交易規則走向透明化、規范化的路上,深圳亦走在全國前列。

11月19日,深圳房地產中介協會發布《關于新版二手房交易網簽系統上線的通知》,這是是在國內首次引用了“單邊代理”模式,即買賣雙方通過獨立委托,與受托中介機構形成單邊委托關系,中介方“各為其主”。

梁煜認為,“單邊代理”對從業多年的經紀人是利好。通過積累多年的口碑,經驗豐富的經紀人將獲得更多的代理機會。而在新規則下,不打擦邊球、規范交易流程才有可能成為委托對象,這也倒逼從業者提高服務水平,有利于行業向上發展。

(應受訪者要求,文中受訪者皆為化名)

(文章來源:時代周報)

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