創五年新低!房企投資力度大幅下降 去年拿地銷售比持續下降 什么信號?

2022-01-04 01:19:37

受“雙集中”供地新政、金融監管加強等因素影響,2021年房企投資投資力度大幅下降,百強房企全年拿地總額同比下降21.5%,拿地銷售比降至0.25,創下近5年來新低。特別是去年12月份,50家代表房企拿地總額同比下降75.3%,大部分房企四季度未拿地。

業內人士認為,2022年謹慎投資預期難以大幅扭轉,投資結構性回暖是大概率事件。2021年末出臺的降準、穩健財政政策等組合拳雖然對房企融資而言是積極信號,但體現在投資上仍需3-6個月的修復期。

拿地累計總額同比下降21.5%

中指研究院的數據顯示,2021年,TOP100房企拿地總額25377億元,同比下降21.5%。TOP100房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為45.1%,與去年同期相比下降8.9個百分點。

從新增貨值來看,保利發展、萬科、碧桂園占據榜單前三位。2021年,保利發展以累計新增貨值4287億元的占據榜單第一;萬科、碧桂園緊隨其后,累計新增貨值規模分別為3309億元和3269億元。

TOP10企業1-12月新增貨值總額28732億元,占TOP100企業的36.5%,新增貨值門檻為2100億元;TOP30企業1-12月新增貨值總額49700億元,占TOP100企業的63.1%,門檻值為708億元。

中指研究院指出,50家代表企業12月拿地總額有所回升,但總額不及去年同期的四分之一。2021年12月,50家代表房企拿地總額同比下降75.3%,但環比卻猛增325.2%,主要由于11月拿地額全年最低。12月,隨著杭州、北京、上海、鄭州等多城市完成第三批次集中供地,以及企業年底普遍加碼補倉,企業拿地有所回升。但與去年同期相比,拿地總額仍不及其四分之一,房企拿地熱情有所下降。

全年來看,中指研究院指出,去年上半年,隨著“兩集中”政策的出臺及落地實施,房企拿地在5月達到全年最高峰。下半年,隨著融資環境收緊,監管力度加強,部分房企出現債務違約,房企整體拿地更加審慎,投資力度同比大幅下降。2021年50家代表房企全年拿地銷售比均值為24.0%,較上年同期大幅下降9個百分點。分陣營來看,三個陣營企業投資力度均有所下降,其中,11-30企業投資力度降幅最大,降低14.6個百分點。

全年拿地銷售比創近五年新低

從歷年拿地銷售比變化來看,也足以顯示今年房企投資的謹慎程度。

克而瑞研究中心統計,2021年百強房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25,較2020年下降0.12,與2017年的高峰相比則降幅超過50%,并創下近五年新低。

具體到各季度,由于首輪集中供地的集中爆發,當時房企的資金仍相對充裕,納儲態度相對積極,因此拿地銷售比在二季度達到全年高點,為0.38。第三季度后期以及第四季度,在連續出臺的金融監管政策嚴控之下,房企陸續面臨較大的償債壓力和現金流壓力,拿地銷售比持續下降,四季度僅有0.12。

克而瑞研究中心統計,1-12月拿地銷售比低于0.2的房企占34%,投資態度極為謹慎;拿地銷售比在0.2-0.4的房企占43%,而拿地銷售比高于0.4的房企占23%。

拿地銷售比低至0.2以下的,既包括恒大、世茂等規模房企,也包括敏捷、禹洲、三盛等中小房企,這些企業投資也幾乎停滯。對此,克而瑞研究中心認為,一方面是受到企業自身財務壓力的影響,另一方面則是集中供地對這些房企的拿地策略也有一定影響。

克而瑞研究中心指出,2021年全年拿地較為積極的房企中,一類以深耕長三角的區域型房企為主,如大家、上坤、德信等,這些房企的新增貨值排名遠高于銷售排名,主要是由于上半年長三角熱點城市供地足夠充裕。另一類則是龍湖、金茂等財務相對穩健的企業,拿地銷售比依然達到0.4以上的水平,投資態度相對積極。

超六成企業拿地金額同比下降

縱觀2021年百強房企投資表現,克而瑞研究中心指出,由于集中供地帶來的資金壓力,以及融資持續收縮、市場下行等因素共同作用,有超過六成的百強房企拿地金額同比下降,近三成房企同比降幅高達50%。其中世茂、陽光城等規模房企從8月份以來投資幾乎停滯,而三盛、陽光大地等中小房企投資金額同比降幅超過70%。

不過,在整體表現低迷之下,仍有部分房企2021年投資保持相對積極、穩健的態勢。主要以國企央企為主,百強中拿地金額同比上漲且全年金額超過250億的房企中,國企、央企占據半壁江山,其中萬科、中海、招商、華潤等均位列2021年新增拿地價值TOP10,而越秀、建發等在集中供地中表現突出,拿地金額較2020年增長129和60%。此外,德信、大家、弘陽等深耕長三角的房企,在長三角集中供地中斬獲頗豐。大部分房企如萬科、金茂、建發、大家等拿地高峰主要集中在上半年,而中海、武漢城建、大華等相對聚焦在二、三輪集中供地,其中中海下半年拿地金額占全年比例接近六成。

展望2022年,克而瑞研究中心認為,謹慎投資預期難以大幅扭轉,投資結構性回暖是大概率事件。2021年末出臺的降準、穩健財政政策等組合拳雖然對房企融資而言是積極信號,但體現在投資上仍需3-6個月的修復期。

(文章來源:券商中國)

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