2021年 這兩個城市新房價格漲幅居前

2022-01-08 22:07:38

徐州和西安。

這是2021年全國100個主要城市中,新房價格漲幅最高的兩個城市。

據中指研究院統計,2021年徐州的累計新房價格漲幅達到9.6%,居全國百城之首,其次是西安,房價上漲9.33%。

此外,金華、常州、東莞、成都、廣州、佛山、濟寧2021年新房累計漲幅靠前,均超過5%。

這一漲幅看似并不如過去幾年,甚至房價漲幅最高的10個城市只能與首套房貸利率持平,但需要看到2021年年末以來,中國主要城市房價出現普跌態勢,不少城市房價累計漲幅年末已有所收窄。

官方數據顯示,11月份,70個大中城市中,約85%新房價格環比下跌,90%城市二手房價下跌。持續超過六年的樓市上行周期被劃上句號。

將時間線拉長。在過去六年多的樓市上行周期中,哪些城市新房價格漲幅最高?

答案還是徐州和西安。

來源:易居房地產研究院

易居房地產研究院根據國家統計局的官方數據測算出自2015年5月份以來(截至2021年11月)的各城市累計房價漲幅排行榜。其中,西安漲幅居首,上漲95%,徐州81%緊隨其后。此后,是武漢和深圳。

為什么是徐州?

作為蘇北地區的一個三線城市,2020年徐州GDP逾7000億元,經濟實力與蘇州、南京、無錫、南通等萬億級GDP的江蘇其他城市仍有較大差距。

從人口來看,第七次人口普查數據顯示,2020年,徐州常住人口908萬,10年間增加逾50萬人,增長5.91%,年平均增長率為0.58%。與西安、深圳等10年人口增長率超過50%甚至60%的城市相比,徐州的人口流入速度并不算快。

經濟實力、人口流入,往往與產業發展和就業前景直接掛鉤,這些也是一個城市房地產市場是否具備上漲動力的基本條件。在這些領域“得分”并不算高的徐州,2015年以來,房價卻從每平方米5000元,漲到了現在新城區部分樓盤均價接近每平方米2萬元。這是為什么?

分析徐州的地理位置和購房政策,可能主要有四方面原因:

第一,作為蘇北大市、淮海經濟區中心城市,徐州承接了部分來自省內外的購房需求,比如:安徽宿州、淮北,江蘇宿遷,河南商丘等。

第二,徐州樓市調控政策寬松,不限購不限貸。在被住建部約談后,去年8月份徐州出臺樓市新政。

第三,徐州對二手房實施2年限售,加之新房限價,價格低于二手房,這導致需求被引導向新房市場。這也是徐州新房漲幅(81%)遠超二手房(43%)的重要原因。

第四,徐州此前進行過一輪大規模棚改,且貨幣化安置比例較高,推動了一輪樓市繁榮。

西安為何排第二?

實際上,截至去年11月份,西安的房價累計漲幅是超過徐州位居第一的。但西安12月份暴發疫情,防控隔離等要求對樓市交易帶來較大影響。

年末本是樓市大面積降溫的時點,業內人士認為,這波疫情會加速西安樓市的降溫,影響甚至持續到今年年中。這使得2021年全年,徐州反超西安的新房價格漲幅。

在過去這些年里,西安新房價格可謂“一騎絕塵”。這種上漲很大程度上與西安樓市供需持續偏緊有關。過去幾年西安“搶人”大戰成效明顯,2020年當地常住人口較10年前增加超過448萬,增長近53%。

人口快速增長導致西安樓市供求關系緊張,甚至頻頻出現“一房難求”的情形。

據克而瑞研究中心分析,2015年,是西安樓市供求形勢逆轉之年。當年西安商品住宅供應面積1245萬平方米,成交面積卻創新高,達到1563萬平方米,供求比由2014年的1.2驟降至0.8.2016年以后,供不應求形勢更為嚴峻。此后,西安的樓市新房供應持續保持緊俏。

該機構分析稱,西安部分地區房價5年間累計上漲近3倍。2017年以來,當地樓市調控數次加碼,但仍難抑市場熱情。2021年前9個月,西安新房市場就出現了12次“萬人搖號”的情形。

深圳二手房價六年翻倍

二手房價漲幅最大的仍為深圳。據易居研究院統計,過去六年多來(自2015年4月份)深圳的二手房價格總漲幅高達116.7%,房價漲幅居70城之首。

深圳二手房價漲幅在一線城市中遙遙領先。易居研究院研究員潘竑羽指出,同能級的北京、上海、廣州二手房價格總漲幅分別為72.0%、70.8%、78.2%,均未超過80%。

2021年年初深圳二手房價格還一度領漲全國,但隨著二手房指導價、嚴查購房資金等一系列調控措施的出臺,深圳二手房成交規模多月斷崖式下滑,連創近十年新低,同時價格自5月轉跌以來,已連跌7個月。該機構預計,未來幾個月,深圳二手房價格還將持續下跌。

去年廊坊新房跌幅居首

一些城市房價率先進入下跌通道。中指研究院數據顯示,去年,廊坊、張家口、肇慶、北海、哈爾濱新房價格下跌最多,其中廊坊一年間累計跌3.63%。

另據中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組監測,去年11月份,南寧、西雙版納、廊坊等城市房價同比跌幅居前,其中南寧與上年同月相比下跌12.86%。

不過總體而言,房價下跌城市的個數和跌幅均低于上漲城市。

“領頭羊”還漲得動嗎?

房價上漲最快的地方往往蘊含著較大風險。

部分城市如徐州,房價持續上漲缺乏源源不斷的人口和有競爭力的產業支撐。如今棚改已入尾聲,一旦政策出現真正意義上的收緊,比如限購、房貸收緊等,此前上漲過快的房價將不得不面對痛苦的擠泡沫過程。

有的城市,如西安,雖近年來有大量來自其他城市的“凈移民”支撐,但連續多年房價上漲加之疫情的負面影響,可能會使房價漲幅放緩,區域之間分化加大,甚至供需格局再度發生逆轉。

(文章來源:國是直通車)

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